Calculadora de hipoteca: ¿qué cuota pagarías?

¿Cómo se calcula una cuota hipotecaria?

La calculadora usa el sistema francés de amortización, el mismo en el que se basa el simulador de préstamos hipotecarios del Banco de España. Con este sistema pagas la misma cuota todos los meses mientras el tipo de interés no cambie.

La cuota se obtiene con esta fórmula:

Por ejemplo, con 200.000 € al 3 % durante 30 años: r = 0,0025 y n = 360, así que la cuota es de 843,21 € al mes. Si el tipo fuera del 0 %, la cuota sería simplemente el capital dividido entre el número de meses.

Aunque la cuota no cambia, lo que hay dentro sí. Cada mes pagas primero los intereses del capital que todavía debes y el resto de la cuota reduce la deuda. En el primer mes del ejemplo, 500,00 € son intereses (200.000 × 0,0025) y 343,21 € devuelven capital. Como la deuda baja cada mes, los intereses van bajando y la parte que amortiza capital va subiendo.

¿Cuánto pagaré de intereses?

Conviene separar tres conceptos:

• Capital: el dinero que te presta la entidad. Es lo que devuelves, sin más.
• Intereses: lo que pagas por usar ese dinero durante los años del préstamo.
• Coste total de la hipoteca: la suma de todas las cuotas, es decir, capital más intereses.

El cálculo es directo: multiplicas la cuota por el número de mensualidades y le restas el capital. En el ejemplo anterior pagarías 843,21 € × 360 = 303.554,90 € en total, de los que 103.554,90 € son intereses.

Esta cifra no incluye otros costes que puede tener una hipoteca, como comisiones, seguros o productos vinculados. Para comparar ofertas reales hay que mirar también la TAE y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que la entidad debe entregarte antes de firmar según la Ley 5/2019.

¿Qué porcentaje de mis ingresos representa la hipoteca?

La tasa de esfuerzo (o esfuerzo hipotecario) es la parte de tus ingresos netos mensuales que se iría en pagar la hipoteca: cuota ÷ ingresos netos × 100. Si además tienes otras deudas, el endeudamiento total suma todas las cuotas mensuales: hipoteca, préstamo del coche, compras a plazos, etc.

El Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario, indica que la capacidad de endeudamiento no debería sobrepasar el 40 % de los ingresos netos mensuales, contando todas las deudas. La calculadora usa ese 40 % solo como referencia visual.

No es un límite legal ni una garantía. La Ley 5/2019 obliga a las entidades a evaluar la solvencia de cada cliente teniendo en cuenta, entre otras cosas, su situación laboral, sus ingresos presentes y previsibles, su ahorro, sus gastos fijos y los compromisos que ya tiene. Cada entidad aplica sus propios criterios, así que dos personas con el mismo porcentaje pueden recibir respuestas diferentes.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?

La hipoteca casi nunca cubre todo. El dinero que necesitas tener ahorrado es la suma de dos partes:

1. Entrada: la parte del precio que no financia la hipoteca. Con un 80 % de financiación, la entrada es el 20 % del precio.
2. Gastos de compra: impuestos de la compraventa, notaría, registro y otros costes como la tasación, que según el Banco de España paga el cliente.

Los impuestos son la parte más importante de los gastos y cambian mucho: dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma y de la situación del comprador. Por eso la calculadora no calcula impuestos. Te deja un porcentaje editable (10 % por defecto) que puedes ajustar cuando conozcas tu caso.

El importe que cada entidad financia depende de su propio análisis y de la tasación de la vivienda, así que el porcentaje de financiación que pongas es también una hipótesis.

¿Qué pasa si aumento el plazo?

Alargar el plazo reparte la deuda en más cuotas, así que cada cuota es más baja. A cambio, debes el dinero durante más tiempo y pagas más intereses. Así cambia un préstamo de 200.000 € al 3 %:

Pasar de 25 a 35 años baja la cuota en unos 179 € al mes, pero los intereses suben en más de 38.700 €. No hay una respuesta correcta para todos: un plazo más largo da margen mensual y uno más corto reduce el coste total. La sección «Prueba otros escenarios» te permite ver esta comparación con tus propios datos.

Ejemplo de una hipoteca para una vivienda de 250.000 €

Estos son los valores iniciales de la calculadora, más unos ingresos netos de ejemplo de 2.800 € al mes y sin otras deudas:

En el primer año se pagarían 10.118,50 € en cuotas: 5.942,90 € serían intereses y 4.175,60 € reducirían la deuda, que quedaría en 195.824,40 €. El endeudamiento total (30,1 %) estaría por debajo de la referencia del 40 %, pero harían falta 15.000 € más de ahorro para cubrir la entrada y los gastos estimados.

Metodología

• Sistema de amortización: francés, con cuotas constantes.
• Periodicidad: mensual. El tipo mensual es el tipo nominal anual dividido entre 12.
• Fórmulas: hipoteca = precio × % de financiación; entrada = precio − hipoteca; gastos = precio × % de gastos; cuota = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ); intereses = cuota × n − P; esfuerzo = cuota ÷ ingresos netos; endeudamiento total = (cuota + otras deudas) ÷ ingresos netos.
• Hipótesis: el tipo de interés se mantiene igual durante todo el plazo, no hay amortizaciones anticipadas ni periodos de carencia y todos los meses se tratan igual.
• Qué incluye: cuota, intereses, coste total, entrada, gastos estimados con tu porcentaje, dinero necesario, esfuerzo sobre ingresos y tabla de amortización.
• Qué no incluye: impuestos calculados (ITP, IVA, AJD), comisiones, seguros, productos vinculados, TAE, revisiones de tipos variables o mixtos, ni la valoración de riesgo que hace cada entidad.

Los cálculos se hacen con todos los decimales y solo se redondean al mostrarlos. La fórmula se comprueba con pruebas automáticas contra ejemplos de referencia. Tienes todos los detalles en Metodología y fuentes.

Fuentes

• Banco de España · Simulador de préstamo hipotecario o personalPortal del Cliente Bancario. Uso del sistema francés con cuotas mensuales iguales.
• Banco de España · Consultas frecuentes: capacidad de endeudamientoReferencia del 40 % de los ingresos netos mensuales para el total de deudas.
• Banco de España · Gastos asociados a la hipotecaReparto de gastos entre cliente y entidad tras la Ley 5/2019.
• BOE · Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioEvaluación de la solvencia del prestatario (art. 11) e información precontractual (FEIN).

Última revisión de la metodología: 24 de septiembre de 2026.